置换存量房贷:何时落地、何种方式?

3

如何将5.17%的房贷利率,换成4%?

近日,一位网友在社交平台分享了其如何操作“降低”房贷利率的经历。最近,他将房子卖给朋友,朋友将房子卖给他,两套房产进行交易。这样,他将原有的5.17%利率的房贷一次性还清之后,再从银行申请新的按揭贷款。

当地银行的贷款利率是按照LPR(贷款市场报价利率)下浮20个基点来执行,也就是4%。一番操作下来,他每年还贷约省9000元。

他通过置换房产的方式置换了房贷,当然,这样操作有很大的风险,很难适用于其他人。

社交平台上有人提问:最近有消息说,可以和银行协商降低利率,你怎么不等等?他回复称,还没有看到成功案例。

存量房贷利率,一直属于银行信贷业务中的“坚冰”一块。伴随着LPR几度调低,前几年在利率高点按揭贷款的购房者,对着7月份百城首套房贷利率进入“3时代”而望洋兴叹。

7月14日,中国人民银行货币政策司司长邹澜表示,人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则,与借款人自主协商,变更合同约定,或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。

消息一出,舆论话题迅速引爆。“坚冰”待融,利率高位站岗的诸多存量房贷客户对此报以强烈的期待。

近期,记者咨询多家银行客服了解到,目前尚未接到相关通知,还不能办理存量贷款置换。那么,可能会以何种方式、在何时落地,成为广大存量房贷客户极为关注的话题。

一、预计何时落地

2022年以来,为了鼓励居民的刚性购房需求,多个城市的购房政策逐渐宽松,房贷利率的下限也有所下调,多个城市首套房贷利率已低于4%,进入“3时代”。

而2018年后的购房者基本是在当时的基准利率上浮一定比例,或者在LPR(贷款市场报价利率)基础上加点。如今,利率快速下行产生了巨大的利息差距。以前述的网友为例,当时他的购房贷款利率在基准利率(4.9%)基础上,上浮20%至5.88%。后续转换为根据LPR定价后,随着LPR走低,房贷利率降为5.17%,不过依然与当地新发放的4%的房贷利率有很大差距。

显著的利率落差,叠加利率下行后投资理财收益走低,引发了居民提前还贷潮,甚至有购房者通过经营贷和消费贷置换高价房贷的方式,曲线降低房贷成本。

上述7月14日人民银行表态支持和鼓励存量房贷变更合同约定或者置换,消息一出,有人称“房贷市场要变天”。一周时间过去了,政策方面和商业银行尚未有新动态,也有人表示,“房贷市场变天难”。

难在何处?一位股份行总行人士认为,既然央行提出鼓励商业银行与客户协商置换,应该距离措施实施不远,毕竟目标各方对房地产复苏仍有较强的期待。现在市场还关注如何落地,是否仿效2008年的批量打折?毕竟单个客户协商,费时耗力,成本高。

7月21日,有消息称,位于江苏常州的江南农村商业银行可通过组合贷置换存量纯商贷。记者咨询该行客服人员,其表示,如果需要商业贷款转成公积金贷款,需要咨询公积金贷款部门。对于将原住房按揭的商业贷款协商变更利率的方式,目前该行没有接到通知和正式文件,需要以人民银行发文为准。

“不是我们一家银行能决定的,这的确是挺大的事情,相信政策会统筹考虑怎么解决这个问题。比如让每家银行说明自己的情况,以供制定政策时进行权衡和测算。”某国有大行总行研究人士对记者表示。

该人士称,如果国家定下来调子,监管部门确定接下来怎么操作,找到合理的办法,银行肯定按政策来操作。国有大行在这个业务上的规模很大,预计监管政策会统筹考虑,比如通过分阶段实施等方式,来稳步推进。

在中信证券首席经济学家明明看来,存量按揭贷款利率存在下调的可能性,但预计更多由商业银行自主决策,政府部门直接出台政策要求银行进行调整的概率很低。

“实际上,根据当前市场利率,调低存量房贷利率,对商业银行经营效益影响很大。因此,银行自主协商调低房贷利率的内生动力明显不足;调与不调、调多调少,主动权在银行,借款人很难通过自主协商与银行达成一致。”资深金融从业者姜兆华表示。

姜兆华认为,从当前的形势看,没有配套政策指引,没有产品实施细则,仅凭银行与借款人自主协商,调低存量房贷利率,短期内银行还很难破局。人民银行将自主协商调低存量房贷利率的“绣球”已经抛了出来,商业银行能否接得住,还需拭目以待。

二、置换房贷方式频出

新发放的住房贷款的利率,远远低于前几年的贷款利率。根据人民银行的统计数据,2023年上半年,新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低107个基点。6月个人住房贷款利率为4.11%,同比下降0.51个百分点。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,央行上述7月14日的表态,其背景是近期金融数据发生了明显的改变,比如新增贷款中,房地产贷款占比,从最高峰的46%下降到2022年的3.4%,今年一季度为6.3%。2022年以来,居民户贷款占新增贷款的比例一直在16%~19%,远低于2015年到2021年30%~40%的比例。目前,居民对贷款买房的积极性很低,甚至开始提前还贷。

今年上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元。从房贷余额看,2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元,同比增速在0.3%,处于历史低位。

邹澜称,统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点,这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

不仅是提前还贷,现在通过消费贷、经营贷等方式置换房贷,以及通过前述网友的置换房产方式还贷的现象也存在。

“没有(置换存量贷款的)政策,那就是通过市场化的方式。”上述国有大行总行研究人士告诉记者,如果政策不调整,利率对贷款人不太有利的情况下,客户肯定就采取一些另外的方式把原贷款置换掉。

有北方地区一位银行业人士告诉记者,他本人也从银行借出约30万元的消费贷,提前还了一部分房贷,新借出消费贷的利率不到4%,而他的房贷利率在5%以上,这样操作节省了一部分利息。不过,这一操作存在一定的风险。从消费贷用途看,监管部门严禁消费贷流入房市、股市。另外,房贷和消费贷,两种贷款的还款方式不一样,有可能会面临银行提前收回消费贷造成资金链断裂的风险。

前述网友称,他将60万元存量房贷由5.17%的利率转为4%之后,利息共减少了20万元左右。不过,他同时也要缴纳房屋交易的个税、契税等,这样算下来每年省9000元左右。

“为什么银行按揭贷款的余额不断下降?因为新增的不多,还有一个原因是大家嫌存量房贷贵,就不断地提前还款。有的就是通过消费贷或经营贷的方式置换。”长三角地区一家股份行当地分行的管理层人士告诉记者。

其所在银行房贷资产存量不多,受到的影响不大。但是据其了解,提前还款对当地几家国有大行分支机构的影响很大,有的大行在当地约有一半的资产是住房按揭贷款,现在余额断崖式下降,而房贷又是银行的优质资产,所以对银行利润有很大影响。

三、对银行影响几何

在央行公开表态之前,上述股份行人士就认为应该降低存量房贷利率,“降了以后,老百姓手上的钱就多一些了,这就有助于促进消费了,每个月手上多出几千块,可能会用于消费,提高生活质量。”

华泰证券研究员易峘和常慧丽在研报中估算,目前存量与新增房贷之间的利差约为35~85个基点。若以新增房贷为标准(平均4.14%)对存量房贷利率进行调整,或进行实质意义上的“转贷款”操作,则每年可降低居民还贷现金支出800亿~2000亿元,约占居民房贷支出的3%~6%,等量于年度社零总额的0.2%~0.5%。

若有相关政策落地,接近40万亿的个人住房贷款余额调整,将是一个很大体量。尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大。截至2022年末,个人住房贷款余额38.8万亿,其中,六家国有大型银行余额约27万亿,占比接近70%。

“如果一下子降存量房贷利率,大行可能觉得承受不了,当年的营收马上少了很大一部分。每年初,我们银行都要做预算。做2023年全年预算的时候,应该已经算了按揭大概全年有多少余额,平均利率是多少。如果把存量房贷的利率一下子降下来,银行可能觉得利润一下子降那么多,受不了。”上述长三角地区股份行分行的管理层人士认为,存量房贷利率下降可能影响银行的利益,但是社会公众的利益上去,还要算总账,社会的消费能力上去,经济景气了,消费上去了,银行还是会赚钱的。

上述国有大行总行研究人士认为,这需要统筹考量,不仅会降低银行的利润,对于全年的税收也有很大的影响。如果几家国有大行都降了存量房贷利率,产生的效应累积在财政税收方面,应该是比较大的一个体量。

中信证券明明FICC研究团队的报告指出,目前银行净息差已经处于历史低位,下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。测算目前存量按揭贷款利率较当前5年期LPR有约40基点的加点幅度,预计主要分布在4.6%~4.9%区间内。如果存量按揭贷款下调40基点,商业银行年利息收入或将减少388亿~776亿元,对应息差下滑2.0~4.0基点。

中泰证券戴志锋团队的报告指出,按照假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40基点和80基点进行了测算,发现对上市银行息差影响在0.54~5.38基点,对其营收影响在0.24%~2.43%,对其利润影响在0.6%~5.5%。

上述股份行总行人士表示,这还在于银行部门怎么测算潜在损失、如何判断后续市场提前还贷的趋势,关键还是在银行如何根据市场化原则,确保银行净息差基本稳定,客户满意,房地产复苏。

本文由:转载大师 发布于帅哉网,转载请注明出处:https://www.shuaizai.com/article/4167.html

(0)
上一篇 2023年7月22日 下午9:33
下一篇 2023年7月22日 下午9:34

相关推荐

  • 企业结对帮扶能助力县域经济增长吗?

    一、 引言 完成脱贫攻坚、全面建成小康社会的历史任务,实现第一个百年奋斗目标,是党的十八大召开十年来,对党和人民事业具有重大现实意义和深远历史意义的三件大事之一 。脱贫攻坚的胜利既…

    2023年12月28日
    17.0K0
  • 吞了Uber、输给Uber,滴滴到底垮在哪里?

    在平台互联网经济的几个主要商业模式中,对于电商和本地服务(外卖&到店)海豚投研在过往的报告已经较多的探讨和研究。但对本地出行生意,由于滴滴在美股市场“中道崩卒”缺乏国内上市…

    2023年12月28日
    15.6K0
  • 东方甄选冲突由来:失衡的关系、不同的目标

    “火山爆发会带来两个结果,一个是破坏性的,甚至会带来毁灭;一个是建设性的。” 一年半前,新东方创始人俞敏洪在接受采访时这样评价东方甄选的爆火。 2022 年的 6 月,原本是新东方…

    2023年12月28日
    16.1K0
  • 一级市场挽尊指南

    自嘲何尝不是一种消解苦痛的方式。 一级市场合伙人如何处理危机? “杀”一个IR祭天,如果刚“杀”完IR,HR也可以的。 注释:老板自然是不能下课的,募资这件事,老板总是寄厚望于公司…

    2023年12月28日
    14.6K0
  • 电子烟市场冰火两重天

    日前,中微半导在接受调研时表示,对于电子烟用的MCU芯片,公司通过紧急协调产能,已经陆续有产品回货,缺货状态在逐步缓解。此前,中微半导被爆出因电子烟客户需求旺盛而缺货。 中微半导客…

    2023年12月28日
    20.2K0
  • 全力拼经济,谁在领跑?

    一 万亿城市,是观察大国经济走势的重要窗口之一。 近日,各地陆续发布前三季度经济数据,有城市一路上行,也有地方不进则退。 在内地24个万亿GDP城市中,只有半数城市跑赢全国5.2%…

    2023年11月9日
    15.8K0
  • 底特律往事

    在非虚构作家、普利策奖获得者戴维·马拉尼斯(David Maraniss)笔下(《曾经辉煌:底特律的故事》),20世纪60年代初是美国汽车制造业的黄金时代,也是底特律的辉煌时期。 …

    2023年11月9日
    18.0K0
  • 全球贸易萎缩,专家称出口商可转战国内

    11月7日,中国海关总署公布了十月份的进出口数据。数据显示,今年10月份,我国进出口3.54万亿元,增长0.9%。其中,出口1.97万亿元,下降3.1%;进口1.57万亿元,增长6…

    2023年11月9日
    15.6K0

发表回复

登录后才能评论

微信:LXB209188
邮箱:Shuaizaitmt@qq.com
备注:周一至周五,请告知来意。

帅哉网,免费注册发布一篇文章审核后,升为认证作者,持续输出升为特邀作者!